Schadensersatz bei Verlust des Wohnungsschlüssels?

Der Bundesgerichtshof hatte mit der Frage zu befassen, unter welchen Voraussetzungen ein Mieter Schadensersatz für die Erneuerung einer Schließanlage schuldet, wenn er einen zu seiner Wohnung gehörenden Schlüssel bei Auszug nicht zurückgibt.

Der Beklagte des Verfahrens mietete eine Eigentumswohnung des Klägers. Er gab nur einen Wohnungsschlüssel zurück. Nachdem der Kläger die Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft darüber informiert hatte, dass der Beklagte den Verbleib eines weiteren übergebenen Schlüssels nicht darlegen könne, verlangte diese vom Kläger die Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 1.468 € für den aus Sicherheitsgründen für notwendig erachteten Austausch der Schließanlage. Sie kündigte an, den Austausch der Schließanlage nach Zahlungseingang zu beauftragen. Der Kläger hat den verlangten Betrag nicht gezahlt; die Schließanlage wurde bis heute nicht ausgetauscht.

Der Kläger begehrt vom Beklagten unter Abzug von dessen Mietkautionsguthaben Zahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Amtsgericht hat der Klage teilweisestattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen und ausgeführt, der Beklagte habe wegen des fehlenden Schlüssels seine Obhuts- und Rückgabepflicht verletzt, die sich auf den Schlüssel als mitvermietetes Zubehör erstreckt habe. Dem Kläger sei durch die Inanspruchnahme seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Schaden entstanden, der die Kosten der Erneuerung der Schließanlage umfasse, weil diese aufgrund bestehender Missbrauchsgefahr in ihrer Funktion beeinträchtigt sei. Es komme aber nicht darauf an, ob die Schließanlage bereits ausgewechselt worden oder dies auch nur beabsichtigt sei. Denn gemäß § 249 Abs. 2 BGB könne der Gläubiger bei Beschädigung einer Sache Schadensersatz in Geld verlangen und sei in dessen Verwendung frei. Dies gelte auch bei Beschädigung einer Sachgesamtheit wie einer Schließanlage.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Beklagten hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Schadensersatzpflicht des Mieters, der einen zu einer Schließanlage gehörenden Schlüssel verloren hat, auch die Kosten des Austausches der Schließanlage umfassen kann, wenn der Austausch wegen bestehender Missbrauchsgefahr aus Sicherheitsgründen erforderlich ist. Ein Vermögensschaden liegt insoweit aber erst vor, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht worden ist. Daran fehlt es hier.

(Quelle: Urteil vom 5. März 2014 – VIII ZR 205/13; Pressemitteilung BGH Nr. 042/2014 vom 05.03.2014)

Der Bundesgerichtshof stärkt damit letztlich die Rechte des Mieters. Der Vermieter soll nicht bei jedem Schaden fiktiv abrechnen können. Voraussetzung für einen Schadensersatzanspruch ist zudem ein Verschulden des Mieters am Schlüsselverlust und eine tatsächlich bestehend Missbrauchsgefahr. Wird einem Mieter der Schlüssel gestohlen, fällt der Schlüssel in einen Fluss oder in die Kanalisation bzw. kann der verlorene Schlüssel keinem Haus und keiner Wohnung zugeordnet werden, muss der Mieter keinen Schadensersatz leisten.